domingo, 5 de noviembre de 2017


ACTUALIDAD LEGISLATIVA:


LA ÚLTIMA REFORMA DE LA LEY HIPOTECARIA

 REFUERZA LA POSICIÓN DE LOS CONSUMIDORES

 ANTE LA BANCA


El proyecto de Ley denominado “Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario” ha sido aprobado por el Consejo de Ministros de 3 de noviembre de 2017. Ahora será sometido a la normal aprobación parlamentaria, por lo que aún no está en vigor.



El Consejo de Ministros celebrado el pasado 3 de noviembre aprobaba el proyecto de Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, que será remitido al Congreso de los Diputados para poner en marcha la tramitación parlamentaria.

La ley de reforma hipotecaria tiene dos partes. La primera es la transposición de una directiva europea, a la que se unen una serie de medidas en las que se va más allá de las indicaciones comunitarias, según explicó el Ministerio de Economía cuando se presentó el primer borrador del anteproyecto.

En cuanto a la transposición de la directiva, ésta sólo se aplica a personas físicas particulares, aunque desde el Ministerio se propone que se extienda también a aquellas que realizan actividades empresariales, es decir, autónomos.

La parte de la ley que se refiere a la transposición de la directiva recoge tres aspectos: normas de conducta, normas de protección del deudor hipotecario y regulación de los intermediarios financieros.

En cuanto a las normas de conducta, se busca que quienes intervengan en el mercado hipotecario tengan "capacitación y profesionalización", con el fin de "prestar toda la información que requiere el prestatario y evaluar su solvencia".

Además, se eliminarán determinados incentivos para el profesional del banco que estuvieran vinculados a captar hipotecas y se prohíben operaciones vinculadas, como tener que adquirir otros productos.
En este último punto se encuentra la excepción de que "se consideren que son beneficiosas para el prestatario" y tenga el visto bueno del Banco de España.

Por otra parte, se abordan una serie de normas de protección del deudor hipotecario, con referencias a la posibilidad de amortización anticipada de la hipoteca, ya que se va a permitir que se haga en cualquier momento durante la vida del contrato y limitar la retribución que pueda percibir el banco, y a facilitar convertir a euros prestamos en divisas extranjeras.

En lo que se refiere a la regulación de los intermediarios financieros, habrá una supervisión "constante" a quienes dan préstamos, con control del Banco de España o de las comunidades autónomas.

Control de los gastos y comisiones que se cobren

 Se revisa también la comisión de cancelación para los préstamos a tipo variable, que será cero a partir del quinto o del tercer año de vigencia del contrato, en función de lo que se hubiera pactado. En el primer caso (cinco años), el límite será del 0,25% del capital desembolsado anticipadamente durante los cinco primeros años. En el segundo (tres años) será del 0,50% durante los tres primeros años. En la actualidad, estos porcentajes son del 0,50% en los cinco primeros años o del 0,25% después.


Reforzar la información y garantías del consumidor desde el momento mismo de las gestiones y negociaciones precontractuales

Una segunda parte, esta ley recoge una serie de medidas, que en palabras del Ministerio de Economía, pretende ir "más allá de lo que va la directiva" comunitaria, y que recoge aspectos precontractuales, vinculadas a la firma del contrato y a la ejecución del mismo.

En las medidas precontractuales, el cliente tendrá que recibir por parte del banco la ficha de información normalizada y otra con advertencias estandarizaras "con las cláusulas que puedan ser potencialmente más peligrosas".

Además, se tendrá que informar al cliente de las estimaciones con diversos escenarios en casos de tipos variables e información desglosada sobre los gastos.

En lo que se refiere a quién tiene que asumir algunos gastos relacionados con el contrato hipotecario, en el mismo se ha de "decir con absoluta claridad quién tiene que asumir cada gasto".

Antes de firmar el contrato, el notario ha de realizar una comprobación de que el cliente ha recibido y entendido toda esa información, y lo hará constar en un acta junto a la firma del propio prestatario. Este procedimiento será gratuito.

Mientras, en las medidas vinculadas a la firma del contrato, se establece que no se podrán firmar hipotecas si no se ha cumplido todo lo anterior y se "refuerza" el régimen sancionador de notarios y registradores para que no autoricen contratos que no cumplan las condiciones.

Refuerzo de las medidas de ejecución hipotecaria

Por último, en las medidas vinculadas a la ejecución del contrato se hace referencia al vencimiento anticipado, los intereses de demora (éstos serán tres veces el interés legal del dinero) y el paso del tipo variable a fijo a un menor coste.

En el caso del vencimiento anticipado, el banco no podrá ejecutar la hipoteca cuando se produzcan tres meses de impago, sino que se eleva el umbral. En concreto, se divide el periodo del contrato en dos y en la primera se procederá al vencimiento anticipado si se impaga el 2% del total concedido y en la segunda se sube al 4%, independientemente del número de cuotas impagadas.

En el texto del proyecto de ley se establece que se impulsará un contrato tipo, que recoja una serie de cláusulas y cuestiones y al que las partes se podrán unir de manera voluntaria. En la norma se habilitará para que se haga este contrato tipo en un desarrollo reglamentario de la ley.




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